Artykuł zaktualizowany w dniu 02.01.2023 r. w części "Lokale wynajmowane w ramach działalności gospodarczej" oraz we wprowadzeniu.

Już od kilku lat organy podatkowe zajmują korzystne stanowisko, że ryczałt od przychodów z tytułu prywatnego najmu 8,5% (lub 12,5% dla przychodów powyżej 100.000 zł) można rozliczać tylko od kwoty czynszu przypadającej dla właściciela. Aby skorzystać z korzystniejszego opodatkowania trzeba jednak zawrzeć odpowiednie zapisy w umowie. Jakie to zapisy przedstawiam w dalszej części.

Za nim przejdę do analizy stanowisk organów podatkowych i wskazania odpowiednich zapisów w umowie warto podkreślić, że obecnie ryczałt od przychodów z tytułu najmu (8,5% i 12,5) może dotyczyć:

a) lokali wynajmowanych prywatnie - zarówno mieszkań jak i lokali niemieszkalnych (jak biura, garaże, sklepy),

b) lokali wynajmowanych w ramach działalności gospodarczej - opodatkowanej ryczałtem.

Większość obecnie wydawanych interpretacji indywidualnych (przywołanych przeze mnie poniżej) dotyczy prywatnego wynajmu mieszkań. W dalszej części przywołuje również  stanowiska dotyczące prywatnego wynajmu lokali niemieszkalnych (np. handlowych, gabinetów, biur, garaży).

Inaczej sytuacja wygląda w przypadku lokali wynajmowanych w ramach działalności gospodarczej - opodatkowanej ryczałtem.

Spis treści:

Mieszkania wynajmowane prywatnie

O CZYM NALEŻY PAMIĘTAĆ?

PIERWSZY WARIANT UMOWY NAJMU - NIEKORZYSTNE STANOWISKA ORGANÓW PODATKOWYCH

DRUGI WARIANT UMOWY NAJMU - KORZYSTNE STANOWISKA ORGANÓW PODATKOWYCH

CZY SĄ NIEKORZYSTNE STANOWISKA ORGANÓW PODATKOWYCH PRZY OPODATKOWANIU NAJMU RYCZAŁTEM 8,5%

Lokale niemieszkalne wynajmowane prywatnie

Lokale wynajmowane w ramach działalności gospodarczej

Mieszkania wynajmowane prywatnie

1. Pierwszy wariant umowy najmu:

a) czynsz najemcy do właściciela lokalu 1000,- zł

b) opłaty właściciela lokalu do spółdzielni  400,-zł

(które zgodnie z umową płaci właściciel mieszkania).

2. Drugi wariant umowy najmu:

a) czynsz najemcy na rzecz właściciela - 600,- zł

b) opłaty najemcy do spółdzielni - 400 ,- zł

(które zgodnie z umową płaci najemca).

W pierwszym wariancie umowy najmu właściciel płaci ryczał z tytułu najmu 8,5% od kwoty 1000 zł natomiast w drugim wariancie umowy właściciel zapłaci ryczałt 8,5% od kwoty 600 zł.

O CZYM NALEŻY PAMIĘTAĆ?

Możliwość korzystniejszego rozliczenia podatkowego, wyłącznie dzięki odmiennym zapisom umowy potwierdzają jednolicie interpretacje indywidualne wydawane od kilku lat. Należy jednak pamiętać, że aby dany wydatek nie stanowił przychodu dla właściciela (wynajmującego) z umowy musi jasno wynikać, że do ich ponoszenia obowiązany jest najemca. Taki obowiązek może dotyczyć m.in.:

- opłat do spółdzielni mieszkaniowej (wspólnoty mieszkaniowej),

- mediów,

- opłat za użytkowanie wieczyste,

- podatku od nieruchomości.

Uwaga: Różne są stanowiska organów podatkowych w kwestii pokrywania przez najemcę podatku od nieruchomości oraz opłat za użytkowanie wieczyste (szczerzej o tym piszę w dalszej części). Czasem uznają, że najemca może pokrywać te opłaty i nie stanowi to przychodu dla wynajmującego, a czasem uznaję, że gdy najemca pokrywa te opłaty to stanowi to przychód dla wynajmującego.

Treść umowy

Zapis w umowie zobowiązujący najemcę do opłacania innych wydatków może mieć następujące brzmienie:

"Najemcę obciążają opłaty związane z eksploatacją przedmiotu najmu płatne z dołu wraz z czynszem, w szczególności:

a) koszt energii elektrycznej,

b) wody zimnej i cieplej,

c) gazu ziemnego,

d) wywozu nieczystości,

e) inne opłaty należne do wspólnoty mieszkaniowej (w szczególności centralne ogrzewanie, fundusz remontowy, opłaty za zarządzanie).

Najemca zobowiązuje się opłacać Wynajmującemu na konto bankowe nr ............................ czynsz oraz inne opłaty wymienione w umowie do 10 dnia każdego miesiąca umowy. W zakresie uiszczania ww. opłat Wynajmujący pełni rolę pośrednika pomiędzy Najemcą a faktycznymi odbiorcami tych opłat."

Oczywiście wyżej przykładowy wariant zapisu umownego warto dostosować do swoich potrzeb np. zastępując opłaty do wspólnoty mieszkaniowej opłatami do spółdzielni mieszkaniowej czy też uzupełniające wyliczenie o dodatkowe wydatki obciążające najemcę (np. śmieci, Internet).

W takiej sytuacji jedynie określona w umowie najmu wysokość czynszu stanowi przysporzenie wynajmującego.

Kluczowy jest zapis w umowie, że obowiązany po ponoszenia ww. opłat jest najemca. Dla takiego korzystnego opodatkowania bez znaczenia jest:

a) czy dokumenty kosztowe (faktury, kalkulacje opłat do Spółdzielni, itp.) dotyczące tych opłat są wystawiane na nazwisko wynajmującego czy najemcy,

b) czy najemca opłaca wszystkie rachunki bezpośrednio na rzecz dostawców mediów czy spółdzielni, czy opłaca je do wynajmującego, a następnie wynajmujący dokonuje wpłaty na rzecz dostawców mediów lub spółdzielni.

Niekorzystny zapis, zgodnie z którym do ponoszenia opłat obowiązany jest wynajmujący,  może mieć następujące brzmienie:

"Czynsz eksploatacyjny na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej, a także należności za zużytą ciepłą i zimną wodę, ogrzewanie oraz prąd opłaca Wynajmujący, a następnie przedstawia stosowne rachunki Najemcy jako podstawę do refundacji tych kosztów.".

W takiej sytuacji Wynajmujący musi zapłacić podatek zarówno od czynszu oraz opłat do administracji i za media.

PIERWSZY WARIANT UMOWY NAJMU - NIEKORZYSTNE STANOWISKA ORGANÓW PODATKOWYCH PRZY RYCZAŁCIE 8,5%

- interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 29 maja 2019 r., sygn. 0115-KDIT3.4011.112.2019.2.PSZ

"Przysługująca Pani jako wynajmującej, cała określona w umowie kwota czynszu będzie Jej przychodem z najmu. Ze swej istoty stanowić ma wynagrodzenie umowne, przekazane Pani - w zamian za korzystanie z mieszkania - na własność (a nie np. z przeznaczeniem na dokonanie innych płatności). W takiej sytuacji równowartość wydatków, które ponosić będzie Pani - ze względu na to, że zgodnie z umową to na Niej ma spoczywać ich rzeczywisty ciężar - nie podlega wyłączeniu z przychodów osiąganych z najmu.

A zatem, cała otrzymana kwota wynikającego z umowy czynszu - przy treści umowy wskazanej w opisie zdarzenia przyszłego - bez jej pomniejszania o koszty administracyjne i eksploatacyjne ponoszone przez Panią, jako przychód z najmu podlegała będzie opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych."

- interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 8 listopada 2018 r., sygn. 0112-KDIL3-1.4011.391.2018.2.AG

"Wnioskodawca podał w uzupełnieniu wniosku, że z treści umowy wynika, że wynajmujący zobowiązany jest do ponoszenia opłaty z tytułu użytkowania lokalu (w treści umowy "czynsz") oraz kosztów centralnego ogrzewania i wody wg zużycia. W treści umowy nie wyszczególniono osobno kwoty (części), która stanowi opłatę do Wspólnoty Mieszkaniowej z tytułu utrzymania lokali oraz kwoty (części) pozostałej wynajmującemu stanowiącej jego wynagrodzenie (zysk, tzw. odstępne). Opłata uiszczana przez najemcę ma charakter całościowy, a to na wynajmującym (czyli właścicielu nieruchomości) spoczywa obowiązek odprowadzenia jej części na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej, z tytułu własności nieruchomości.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku stan faktyczny oraz powołane wyżej przepisy prawa, stwierdzić należy, że należności z tytułu czynszu ustalonego i wpłacanego przez Wnioskodawcę do Spółdzielni Mieszkaniowej oraz należności za centralne ogrzewanie lokalu oraz koszty wody, do których ponoszenia zobowiązany jest, zgodnie z zawartą umową najmu wynajmujący - Wnioskodawca, będą stanowić przysporzenie majątkowe dla Wnioskodawcy, a tym samym będą stanowić przychód do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych."

- interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 5 sierpnia 2021 r., sygn. 0115-KDIT1.4011.389.2021.2.MST

"Refundacja przez Najemcę kosztów, które Wnioskodawczyni opłaca własnymi środkami, ze względu na to, że - zgodnie z umową - to na Niej spoczywa ich rzeczywisty ciężar, nie podlega wyłączeniu z przychodów osiąganych z najmu. A zatem, zarówno wskazana w umowie kwota czynszu najmu, jak i otrzymywany od Najemcy zwrot równowartości poniesionych przez Wnioskodawczynię kosztów eksploatacyjnych stanowi podstawę do opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych."

DRUGI WARIANT UMOWY NAJMU - KORZYSTNE STANOWISKA ORGANÓW PODATKOWYCH PRZY RYCZAŁCIE 8,5%

- interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 9 kwietnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP3-2.4011.69.2021.2.MT

"Wnioskodawczyni wynajmuje lokal mieszkalny na podstawie umowy najmu, która zawarta została na 12 m-cy od 17 września 2020 r. do 16 września 2021 r. Czynsz najmu wskazany w umowie wynosi 2200 PLN. Z umowy najmu lokalu mieszkalnego wynika wprost, że to najemca jest zobowiązany do ponoszenia opłat eksploatacyjnych ? odprowadzanych do Spółdzielni Mieszkaniowej przez Wnioskodawczynię w roli pośrednika. Z umowy najmu wynika jednoznacznie, że najemca zobowiązuje się przekazywać opłaty eksploatacyjne na konto Wynajmującego na podstawie faktur za media, a Wynajmujący jest zobowiązany przedstawić najemcy stosowne rozliczenia na podstawie dokumentów otrzymanych ze Spółdzielni Mieszkaniowej. Tym samym jako wynajmujący Wnioskodawczyni ma jedynie rolę pośrednika w przekazywaniu opłat eksploatacyjnych, których wysokość jest ściśle określona fakturami i rozliczeniami.

(...) koszty opłat eksploatacyjnych, do ponoszenia których w umowie najmu zobowiązany jest najemca, nie będą stanowić w myśl art. 6 ust. la ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne przychodu z najmu lokalu mieszkalnego. Wnioskodawczyni jedynie pośredniczy w zakresie uiszczania ww. opłat eksploatacyjnych. Tym samym, przychód dla Wnioskodawczyni, od którego winna obliczać zryczałtowany podatek dochodowy, będzie stanowić wyłącznie kwota otrzymana od najemcy tytułem czynszu najmu rozumianego jako wynagrodzenie za oddanie przedmiotu najmu w używanie."

- Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 14 maja 2019 r. sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.148.2019.1.MM

"Wnioskodawca od dnia 1 stycznia 2019 r. wynajmuje lokal mieszkalny i z tego tytułu odprowadza zryczałtowany podatek dochodowy w wysokości 8,5% od kwoty 1 100,00 zł, tj. od kwoty czynszu najmu mieszkania. Nie prowadzi działalności gospodarczej i przychody uzyskane z najmu są zaliczane do przychodów z najmu prywatnego. Najemca przekazuje na rachunek bankowy Wnioskodawcy kwotę 1 400 zł, z czego 1 100 zł stanowi czynsz za najem mieszkania, a pozostała kwota to koszty eksploatacyjne w wysokości 300 zł. Po otrzymaniu tychże kwot związanych z eksploatacją Wnioskodawca przekazuje opłatę z tytułu czynszu na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej. Natomiast opłaty za energię do ?, a opłaty za gaz do ?. Wnioskodawca pełni rolę pośrednika - w imieniu wynajmującego uiszcza opłaty.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku stan faktyczny oraz powołane wyżej przepisy prawa, stwierdzić należy, że opłaty czynszowe, do ponoszenia których w umowie najmu zobowiązał się najemca, nie będą stanowić w myśl art. 6 ust. la ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne przychodu z najmu ww. mieszkania. W zakresie uiszczania opłat czynszowych Wnioskodawca będzie pełnić bowiem jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcą a usługodawcami. Tym samym, przychód dla Wnioskodawcy, od którego winien obliczać zryczałtowany podatek dochodowy, będzie stanowić wyłącznie kwota otrzymana od najemcy tytułem czynszu najmu rozumianego jako wynagrodzenie za oddanie przedmiotu najmu w używanie."

- Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 10 maja 2019 r., sygn. 0114-KDIP3-1.4011.148.2019.2.IF

"Jedynie określona w umowie najmu kwota czynszu stanowi przysporzenie majątkowe Wnioskodawcy, a tym samym generuje przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Natomiast wymienione przez Wnioskodawcę opłaty dodatkowe, związane z użytkowaniem lokali, do ponoszenia których zobowiązani są, zgodnie z zawartą umową najmu - najemcy, nie stanowią dla Niego przysporzenia majątkowego. W zakresie uiszczania ww. opłat Wnioskodawca pełni bowiem jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcami a usługodawcami."

- Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 18 marca 2019 r., sygn. 0114-KDIP3-1.4011.35.2019.1.IF

"Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód. Jednakże, aby przychód ten po stronie wynajmującego powstał, muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym. Wpłacane przez najemcę kwoty powinny zatem zostać otrzymane przez wynajmującego lub postawione do jego dyspozycji. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast wnoszone przez najemcę opłaty związane z przedmiotem najmu (np. opłaty związane z dzierżawą nieruchomości), jeżeli z umowy wynika, że to najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. 

We wniosku wskazano, że zgodnie z zawartą umową najmu to najemca zobowiązany jest do ponoszenia opłaty za dzierżawę gruntu. Opłata ta ? jeżeli jest otrzymana przez Wnioskodawczynię wyłącznie celem jej przekazania do Gminy P ? nie stanowi więc Jej przychodu i nie podlega opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych."

- interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 27 listopada 2018 r., sygn. 0114-KDIP3-1.4011.531.2018.2.MT

"Zgodnie z zawartą umową najmu to najemca zobowiązany jest do ponoszenia opłat czynszowych na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej. Opłata ta - jeżeli jest wnoszona na konto Wnioskodawczyni wyłącznie celem jej przekazania do Spółdzielni Mieszkaniowej ? nie stanowi więc Jej przychodu i nie podlega opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Tym samym przychód dla Wnioskodawczyni, od którego winna obliczać zryczałtowany podatek dochodowy, będzie stanowić kwota otrzymana od najemcy tytułem czynszu najmu pomniejszona o kwotę czynszu administracyjnego odprowadzanego przez Wnioskodawczynie do Spółdzielni Mieszkaniowej."

- interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 13 sierpnia 2018 r., sygn. 0112-KDIL3-1.4011.316.2018.1.IM

"jedynie określona w umowie kwota czynszu stanowi przysporzenie majątkowe Wnioskodawcy jako wynajmującego, a tym samym generuje przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Natomiast wymieniona przez Wnioskodawcę opłata za podatek od nieruchomości od budynku i gruntów, związana z użytkowaniem budynku, do której zobowiązany jest zgodnie z zawartą umową najmu najemca, nie stanowi dla Wnioskodawcy przysporzenia majątkowego. W zakresie uiszczania powyższej opłaty Wnioskodawca pełni jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcą a usługodawcami."

- interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 17 kwietnia 2018 r., sygn. 0115-KDIT3.4011.165.2018.1.DR

"stwierdzić należy, że przychodem do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym są otrzymywane kwoty czynszu. Natomiast otrzymane przez Wnioskodawcę od najemcy należności z tytułu zużycia mediów związanych z eksploatacją lokalu, takich jak: gaz, woda, ogrzewanie oraz opłaty do spółdzielni mieszkaniowej, skoro ? jak wynika z treści wniosku ? do ich ponoszenia zobowiązany jest najemca, nie stanowią przychodu ze źródła jakim jest najem i tym samym nie podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych."

- interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 10 kwietnia 2018 r., sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.69.2018.4.KO

"przychodem podlegającym opodatkowaniu na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest wyłącznie czynsz najmu, bez uwzględniania zwracanych Wnioskodawcy przez najemcę kosztów mediów, ubezpieczenia lub podatku od nieruchomości."

- interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 4 kwietnia 2018 r., sygn. 0115-KDIT3.4011.79.2018.2.DR

"przychodem do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym są otrzymywane kwoty czynszu. Natomiast otrzymane przez Wnioskodawcę od najemcy należności z tytułu opłat eksploatacyjnych w postaci czynszu do wspólnoty, podatku od nieruchomości oraz opłaty za energię elektryczną, skoro ? jak wynika z treści wniosku ? do ich ponoszenia zobowiązany jest najemca, nie stanowią przychodu ze źródła jakim jest najem i tym samym nie podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych."

- interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 27 marca 2017 r., sygn. 0461-ITPB1.4511.124.2017.1.AW

"podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. (?) składnikiem przychodu osiąganego z najmu nieruchomości przez Wnioskodawczynię nie będą ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z eksploatacją przedmiotowej nieruchomości."

- interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 15 grudnia 2016 r., sygn. 1462-IPPB1.4511.1114.2016.1.MJ

"Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem takie jak: opłaty za wodę, wywóz śmieci, centralne ogrzewanie, fundusz remontowy, podatek od nieruchomości), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia."

-  interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 23 kwietnia 2014 r., sygn. IPPB1/415-309/14-2/EC

"Wnioskodawca chciałby z wynajmującym zawrzeć umowę, w której wyszczególniona będzie oddzielnie kwota jego wynagrodzenia (na konto bankowe) oraz kwota opłat eksploatacyjnych oraz opłaty za media, jak np:

* opłaty z tytułu zarządzania nieruchomością,

* wydatki na nieruchomość wspólną,

* wywóz i usuwanie śmieci i nieczystości,

* inne opłaty pobierane przez wspólnotę lub spółdzielnię lub firmę zarządzającą nieruchomością,

* centralne ogrzewanie,

* ciepła i zimna woda,

* odprowadzanie ścieków,

* energia elektryczna,

* gaz,

* inne media wykorzystywane w lokalu.

Powyższe opłaty eksploatacyjne Najemca pokrywa w wysokości zdefiniowanej przez wspólnotę, spółdzielnię lub firmę zarządzającą nieruchomością, a opłaty za media w wysokości określonej przez faktury/rachunki od dostawców mediów i według zużycia. Powyższe opłaty Najemca będzie przekazywał za pośrednictwem Wynajmującego.

(..)

opłaty związane z eksploatacją wynajmowanej nieruchomości, tj.: opłaty za zarządzanie nieruchomością, woda, energia, gaz, ścieki - skoro z umowy wynika, że do ich ponoszenia zobowiązany jest Najemca - nie stanowią dla Wnioskodawcy przychodu ze źródła jakim jest najem i tym samym nie podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. W zakresie uiszczania ww. opłat Wnioskodawca pełni jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcą a usługodawcami. Natomiast określona w umowie wysokość czynszu, stanowi przysporzenie majątkowe Wnioskodawcy, jako wynajmującego, a tym samym generuje przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym."

- interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 20 listopada 2012 r., sygn. IPTPB1/415-571/12-2/MAP

"Na podstawie przygotowywanej umowy Najemca będzie pokrywał miesięczny czynsz w określonej wysokości, a oprócz tego będzie obowiązany do zwrotu kosztów użytkowania wynajmowanego lokalu, np. czynszu uiszczanego do Spółdzielni, opłat za wodę, energii elektrycznej, gazu, ścieków, wywozu odpadów, ubezpieczenia, podatku od nieruchomości, itp.

Bezpośrednio na konto bankowe Wynajmującego (tekst jedn.: Wnioskodawcy) Najemca będzie zatem wpłacał czynsz za najem, a także opłaty stałe i eksploatacyjne, związane z użytkowaniem lokalu. W ten sposób Wnioskodawca chce uniknąć wystąpienia zaległości wobec Spółdzielni, dostawców mediów, itp. Jednocześnie, dokumenty kosztowe (faktury, kalkulacje opłat do Spółdzielni, itp.) dotyczące tych opłat są wystawiane na nazwisko Wnioskodawcy.

(?)

jedynie określona w umowie najmu wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe Wnioskodawcy jako wynajmującego, a tym samym generuje przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Natomiast należności z tytułu opłat do Spółdzielni mieszkaniowej, jak i opłat za media (prąd, gaz), do których ponoszenia zobowiązany jest zgodnie z zawartą umową najmu najemca, nie stanowią przysporzenia majątkowego dla Wnioskodawcy."

- interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 28 czerwca 2012 r. sygn. IPTPB1/415-238/12-2/ASZ,

"Przysporzeniem majątkowym skutkującym powstaniem obowiązku podatkowego jest jedynie wartość otrzymanego (postawionego do dyspozycji) czynszu, a nie uiszczane przez najemcę opłaty związane z przedmiotem najmu, takie jak opłaty za energię elektryczną, telefony, podatek od nieruchomości i opłatę za wieczyste użytkowanie gruntu w sytuacji, gdy zgodnie z umową to najemca jest zobowiązany do ponoszenia kosztów związanych z przedmiotem najmu."

- interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 29 sierpnia 2011 r., sygn. IPTPB2/415-336/11-2/MD

"podstawę do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym stanowić będzie u Wnioskodawcy otrzymana kwota czynszu wynikająca z umowy najmu. Natomiast należności z tytułu opłat eksploatacyjnych i opłat za media i podatek od nieruchomości otrzymywane od najemcy nie będą stanowić przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, o ile z umowy najmu wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia."

- interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 12 listopada 2010 r., sygn. IBPBII/2/415-920/10/MM

"Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że zgodnie z zawartą umową najmu, to najemca obowiązany jest do ponoszenia kosztów utrzymania mieszkania tj. abonamentu za media, opłaty za wodę, energię elektryczną, gaz, podatku od nieruchomości.

W związku z powyższym, w świetle przedstawionego stanu faktycznego oraz powołanych przepisów prawa podatkowego uznać należy, iż jedynie określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wnioskodawcy jako wynajmującego, a tym samym generuje przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Natomiast należności z tytułu opłat stałych jak i opłat eksploatacyjnych wynikających ze zużycia mediów (należnych usługodawcom), do których zobowiązany jest zgodnie z zawartą umową najmu najemca, nie stanowią przysporzenia majątkowego dla wnioskodawcy."

CZY SĄ NIEKORZYSTNE STANOWISKA ORGANÓW PODATKOWYCH PRZY OPODATKOWANIU NAJMU RYCZAŁTEM 8,5%

Co ciekawe tak. Dotyczą one jednak tylko kwot uiszczanych przez najemcę tytułem zwrotu podatku od nieruchomości oraz opłat za wieczyste użytkowanie. W ocenie dwóch poniżej wskazanych interpretacji indywidualnych Wynajmujący winien włączyć te kwoty do podstawy opodatkowania, jako przychód z tytułu najmu oraz opodatkować je zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Należy jednak podkreślić, że w tym samym temacie są również korzystne stanowiska organów podatkowych wskazane wcześniej.

- interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 23 września 2016 r., sygn. 1061-IPTPB1.4511.762.2016.1.AP

"W tym miejscu wskazać należy, że umowa cywilnoprawna, którą jest umowa najmu, reguluje wzajemne prawa i obowiązki pomiędzy stronami tej umowy. Na mocy umów cywilnoprawnych nie jest możliwe przenoszenie obowiązków publicznoprawnych na inny podmiot, którego te obowiązki z mocy prawa nie dotyczą.

Tak więc, skoro inny podmiot (najemca) zwraca Wnioskodawcy zapłacone przez Niego zobowiązania podatkowe oraz opłatę za użytkowanie wieczyste gruntu, to u Wnioskodawcy powstanie przysporzenie majątkowe, a tym samym generuje to przychód do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym, w świetle opisanego stanu faktycznego oraz powołanych przepisów prawa podatkowego uznać należy, że kwoty uiszczane przez najemcę tytułem zwrotu połowy podatku od nieruchomości oraz połowy opłaty za wieczyste użytkowanie, którymi zgodnie z zawartą umową najmu jest obciążony najemca, będą stanowiły dla Wnioskodawcy przychód ze źródła jakim jest najem, albowiem to na Wnioskodawcy ciąży obowiązek zapłaty ww. podatku i opłaty. W związku z powyższym, Wnioskodawca winien włączyć ww. kwoty do podstawy opodatkowania, jako przychód z tytułu najmu oraz opodatkować je zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne."

- interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 7 czerwca 2017 r., sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.45.2017.2.MMA

"W tym miejscu wskazać należy, że umowa cywilnoprawna, którą jest umowa najmu, reguluje wzajemne prawa i obowiązki pomiędzy stronami tej umowy. Na mocy umów cywilnoprawnych nie jest możliwe przenoszenie obowiązków publicznoprawnych na inny podmiot, którego te obowiązki z mocy prawa nie dotyczą.

Tak więc, skoro inny podmiot (najemca) będzie zwracał Wnioskodawczyni zapłacone przez Nią zobowiązania podatkowe, to u Wnioskodawczyni powstanie przysporzenie majątkowe, a tym samym będzie to generować przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

W związku z powyższym, w świetle opisanego zdarzenia przyszłego oraz powołanych przepisów prawa podatkowego uznać należy, że zwrot kwoty opłaconego podatku od nieruchomości dokonany przez najemcę będzie stanowił dla Wnioskodawczyni przychód ze źródła jakim jest najem, albowiem to na Wnioskodawczyni ciąży obowiązek zapłaty ww. podatku. W związku z powyższym, Wnioskodawczyni winna włączyć ww. kwotę do podstawy opodatkowania, jako przychód z tytułu najmu oraz opodatkować ją zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne."

Lokale niemieszkalne wynajmowane prywatnie

W przypadku lokali mieszkalnych najemcy mogą być obowiązani do pokrywania opłaty niezależnych od właściciela, tj. media czy opłaty do wspólnoty/spółdzielni, zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów. W przypadku lokali niemieszkalnych nie ma zapisów ustawowych, które by wprost wskazywały kto jest obowiązany do ponoszenia tego typu opłat. Stąd może być wątpliwość czy wskazane wyżej zasady opodatkowania ryczałtem przychodów z najmu prywatnego mieszkań mają zastosowanie również do przychodów z najmu lokali niemieszkalnych. Poniżej przywołałem interpretację potwierdzającą, że zasady opodatkowania przychodów z wynajmu mieszkań i lokali niemieszkalnych są identyczne.

Najemca na podstawie umowy najmu zobowiązany jest do ponoszenia kosztów eksploatacji lokalu użytkowego z tym, że nie bezpośrednio. (...) Przychodem do opodatkowania ryczałtem są otrzymywane kwoty czynszu. Natomiast otrzymane przez Panią od najemcy należności z tytułu opłat eksploatacyjnych w postaci czynszu do wspólnoty, podatku od nieruchomości oraz opłaty za media, gdy do ich ponoszenia zobowiązany jest najemca, nie stanowią Pani przychodu i tym samym nie podlegają opodatkowaniu ryczałtem (interpretacja z 04.04.2018 r. sygn. 0115-KDIT3.4011.79.2018.2.DR).

Lokale wynajmowane w ramach działalności gospodarczej (aktualizacja - 02.01.2023 r.)

Większość wydawanych interpretacji indywidualnych dotyczy rozliczania ryczałtem prywatnego najmu, ponieważ przepisy dopuszczające rozliczanie ryczałtem przychodów z najmu w ramach działalności gospodarczej weszły w życie dopiero od 1 stycznia 2021 r. 

Zaraz po wejściu w życie tych przepisów organy podatkowe pozwalały na nie zaliczanie do przychodów z najmu opodatkowanego ryczałtem w ramach działalności gospodarczej m.in. opłat za media i opłat do wspólnoty mieszkaniowej (interpretacja z dnia 28.10.2021 r., wydane przez: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, 0113-KDIPT2-1.4011.677.2021.2.ISL).

W wakacje 2022 r. organy podatkowe jednak zmieniły zdanie i obecnie nie zgadzają się na wyłączenie z przychodów mediów i innych opłat przy najmie w ramach JDG - opodatkowanym ryczałtem (m.in. interpretacja z dnia 19 sierpnia 2022 r. sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.440.2022.2.ID, z dnia 4 sierpnia 2022 r. sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.417.2022.2.ISL.

Nie zmieniło się jednak podejście organów podatkowych przy rozliczaniu ryczałtem prywatnego najmu (np. interpretacja z dnia 31.08.2022 r., wydane przez: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, 0113-KDIPT2-1.4011.586.2022.2.KO), tutaj dalej opłaty za media i do wspólnoty/spółdzielni mieszkaniowej nie stanowią przychodu wynajmującego.

Czytaj więcej w artykule: Ryczałt od firmowego najmu coraz mniej opłacalny - GazetaPrawna.pl"