Problematyka opodatkowania wspólnot mieszkaniowych, spółdzielni mieszkaniowych oraz towarzystw budownictwa społecznego charakteryzuje się swoją specyfiką. Podmioty te podlegają opodatkowaniu. Jednak ich podstawowa działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi korzysta ze zwolnień od podatku. Podmioty te jednak często ubocznie prowadzą opodatkowaną działalność gospodarczą. W trakcie szkolenia zostaną omówione kwestie w zakresie:

a) podatku dochodowego od osób prawnych,

b) roli płatnika w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych,

c) podatku od towarów i usług,

d) podatku akcyzowego,

e) podatku od nieruchomości.

W zakresie podatku dochodowego od osób prawnych zostaną omówione następujące zagadnienia.

1. Jakie obowiązują ewidencje podatkowe (art. 9 ust. 1 ustawy CIT) dla:

a) małych wspólnot mieszkaniowych, 

b) dużych wspólnot mieszkaniowych, 

c) TBS-ów, 

d) spółdzielni mieszkaniowych.

2. Jakie przychody są rozliczane kasowo, a jakie memoriałowo (art. 12 ust. 1 ustawy CIT), m.in.:

a) wpływy na poczet zarządu nieruchomością wspólną (fundusz remontowy, media dotyczące części wspólnej, ubezpieczenia, podatki, wynagrodzenie zarządcy),

b) sprzedaż lokali,

c) najem ścian i dachów budynków,

d) otrzymane dotacje, kary i odszkodowania,

e) odsetki od zaległości w opłatach,

f) nieodpłatne świadczenia, 

g) umorzone lub przedawnione zobowiązania.

3. Jak rozliczać podatkowo zaliczki wpłacane na pokrycie kosztów dostawy mediów, wywozu śmieci itp. do poszczególnych lokali, w tym:

a) rozliczenie nadwyżki kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości w spółdzielni mieszkaniowej,

b) moment korekty przychodów z tytułu nadpłaconych zaliczek, rozliczenie dopłat na pokrycie tych kosztów,

4. Podział przychodów na te pochodzące z gospodarki zasobami mieszkaniowymi (zwolnione od podatku), jak i z pozostałej działalności (opodatkowane), w szczególności:

a) pojęcie „zasobów mieszkaniowych” - czy w skład zasobów mieszkaniowych wchodzą grunty na których stoją budynki, infrastruktura obsługująca budynki i inne urządzenia (parking, śmietniki, drogi, urządzenia do zabaw),

b) pojęcie „przeznaczenia” dochodów – do kiedy należy wydatkować przeznaczone dochody,

c) analiza różnych przychodów czy kwalifikują się do zwolnienia:

a. odsetki od środków pieniężnych zgromadzonych na rachunku bankowym, odsetki od lokat bankowych, odsetki płacone przez właścicieli lokali mieszkalnych za nieterminowe wpłaty,

b. sprzedaż gruntów i strychów, dochody z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych powstałych w wyniku adaptacji strychu, dochody przeznaczone na budowę mieszkań na wynajem lub sprzedaż, sprzedaż wyeksploatowanych wodomierzy,

c. wynajmowanie na cele mieszkaniowe pomieszczeń po zsypach, pralniach, suszarniach, piwnicach oraz części klatek schodowych i części korytarzy, najem pomieszczeń, w których usytuowany jest grupowy wymiennik ciepła, na rzecz dostawcy energii cieplnej, dochody z reklam usytuowanych na budynkach mieszkalnych,

d. dochody uzyskane z tytułu zaliczek wpłacanych przez właścicieli lokali użytkowych, czynsze z tytułu garaży znajdujących się w budynkach mieszkalnych oraz wolnostojących, usługi na rzecz podmiotów niebędących członkami spółdzielni, opłaty z tytułu eksploatacji i utrzymania garaży i miejsc parkingowych,

e. przychody z wynagrodzenia z tytułu zarządzania i administrowania wspólnotami mieszkaniowymi, zbycie świadectw efektywności energetycznej, dochody uzyskane z dotacji (m.in. z NFOŚiGW), premia termomodernizacyjna,

f. kary umowne otrzymane np. za niedotrzymanie terminu robót, wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z pomieszczeń wspólnych, odszkodowania uzyskane od ubezpieczyciela, nabycie gruntu przez zasiedzenie lub w drodze darowizny, 

d) obowiązek prowadzenia odrębnej ewidencji w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

5. Rozliczanie kosztów uzyskania przychodów, m.in.:

a) różne zasady rozliczania w koszty odpisów i wpłat na fundusze remontowe (we wspólnotach i TBS-ach a inne w spółdzielniach mieszkaniowych), wydatkowanie środków na modernizacje istniejących budynków,

b) opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności,

c) nowe zasady amortyzacji budynków i lokali mieszkalnych,

d) zwrot wydatków po zaliczeniu danego wydatku w koszty,

e) możliwość zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów strat wody,

f) zasady rozliczania kosztów, które nie można przepisać wyłącznie do działalności zwolnionej lub opodatkowanej, jak rozliczać zaliczki na media służące równocześnie lokalom mieszkalnym i niemieszkalnym, czy dopuszczalne są metody alokacji kosztów według ilości lokali, ilość osób zamieszkałych, m2.

6. Obowiązujące i planowane zmiany podatkowe:

a) nowe limity płatności gotówkowych z przedsiębiorcami i konsumentami,

b) nowe zasady rozliczania składek od wynagrodzeń wypłacanych do 10 dnia kolejnego miesiąca,

c) obowiązek elektronicznego prowadzenia i przesyłania ksiąg rachunkowych i ewidencji podatkowych (JPK/CIT).

7. Pozostałe zagadnienia w zakresie podatku dochodowego:

a) strata na działalności zwolnionej,

b) zasady rozliczania wydatków poniesionych z dochodów zwolnionych (art. 16 ust. 1 pkt 58 ustawy CIT),

c) obowiązek korekty podatkowej (art. 25 ust. 4 ustawy CIT),

d) deklaracja CIT-8 w przypadku korzystania ze zwolnienia z tytułu dochodów z gospodarki zasobami mieszkaniowymi,

e) kwestia „podatku minimalnego” oraz „CIT-u Estońskiego”.

W części dotyczącej roli płatnika w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostaną omówione różne wątpliwe sytuacji czy na spółdzielni, wspólnocie, TBS-ie ciążą obowiązki płatnika zobowiązanego do poboru zaliczki na podatek dochodowy od osób fizycznych lub sporządzenia i przesłania urzędowi skarbowemu oraz podatnikowi informacji o dokonanych wypłatach wynagrodzenia na druku PIT-11/PIT-8C, w szczególności z tytułu:

a) nadpłaty zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz kosztów mediów, 

b) zwrotu środków zgromadzonych na funduszu remontowym i na eksploatacji – jako nadwyżki nad wniesionymi przez poszczególnych właścicieli lokali wpłatami a poniesionymi kosztami, zwrot kosztów wymiany okien, dofinansowania lub zwrotu wydatków poniesionych na remonty lokali mieszkalnych, tj. wymianę stolarki okiennej i grzejników (omówienie interpretacji ogólnej Ministra Finansów, sytuacji właścicieli lokali posiadających odrębną własność lokalu lub osób niebędących członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali), 

c) zwrotu udziałów członkowskich dla członków Spółdzielni, zwrot spółdzielczych udziałów, zwrotu zwaloryzowanej opłaty partycypacyjnej.

d) wynagrodzenia wypłacanego członkom zarządu wspólnoty mieszkaniowej,

e) podziału nadwyżki ze sprzedaży części wspólnej (strychu) pomiędzy właścicieli lokali, wymiany wodomierzy sfinansowanej z funduszu remontowego.

W części szkolenia poświęconej podatkowi od towarów i usług zostaną omówione m.in.:

- zasady opodatkowania wspólnot mieszkaniowych w świetle interpretacji ogólnej Ministra Finansów (zarząd nieruchomością wspólną, refaktura mediów), opodatkowanie zbycia przez wspólnotę mieszkaniową części wspólnych (strychów niezaadaptowanych oraz strychów zaadaptowanych na lokale mieszkalne przez wspólnotę lub zewnętrznego inwestora),

- opodatkowanie czynności wykonywanych na rzecz właścicieli lokali oraz członków spółdzielni,  przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w prawo własności, opodatkowanie ustanowienia prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego na rzecz członka Spółdzielni, zasady opodatkowania podatkiem VAT odszkodowań za bezumowne korzystanie z lokali,

- rozliczenia vat pomiędzy Gminą a TBS-em – kto jest podatnikiem w sytuacji, gdy TBS zarządza nieruchomością, której właścicielem jest Gmina, a w umowie najmu lokalu będącego własnością Gminy jako wynajmujący zostanie wskazany TBS.

- proporcja i „preproporcja” w spółdzielniach mieszkaniowych, wspólnotach mieszkaniowych oraz towarzystwach budownictwa społecznego, wybrane problemy w zakresie stosowania kas rejestrujących.

W zakresie podatku akcyzowego zostanie omówiona kwestia rozliczeń z tytułu wyprodukowania i zużycia energii elektrycznej wyprodukowanej z własnych instalacji fotowoltaicznych.

W zakresie podatku od nieruchomości omówione zostaną problemy charakterystyczne dla:

a) wspólnot mieszkaniowych – czy wspólnota mieszkaniowa jest podatnikiem podatku od nieruchomości,

b) spółdzielni mieszkaniowych – kiedy spółdzielnia wynajmując nieruchomość musi opłacać podatek według najwyższej stawki, stawka właściwa dla opodatkowania pomieszczeń zarządu i administracji spółdzielni, kwestia zastosowania pozostałej stawki do budynków zajętych na działalność inną niż gospodarcza (np. socjalną), zasady opodatkowania mienia spółdzielni mieszkaniowej w postaci budowli niezwiązanych z działalnością gospodarczą, a służących zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, opodatkowanie podziemnych garaży, opodatkowanie spółdzielni jako posiadacza zależnego nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego,

c) TBS-ów – kto jest podatnikiem w sytuacji, gdy TBS zarządza nieruchomością, której właścicielem jest gmina, czy w sytuacji gdy w umowie najmu lokalu będącego własnością gminy jako wynajmujący zostanie wskazany TBS.

Szkolenie poprowadzi: