Artykuł zaktualizowany: 23.01.2023 r. w części "Rozliczenie straty w trakcie roku" oraz "Zasady rozliczania straty".

Czy w 2023 r. rozliczając prywatny najem ryczałtem będę mógł odliczyć stratę z lat ubiegłych, kiedy rozliczałem się na zasadach ogólnych?

Wszystko wskazuje na to, że tak. Przepisy w tym zakresie nie mają ulec zmianie.

Rozliczanie straty w ramach tego samego źródła

Kluczowe jest, że strata może być rozliczana z dochodem pochodzącym z tego samego źródła. Zatem stratę ze źródła prywatnego najmu można rozliczyć z dochodem (przychodem) z prywatnego najmu w kolejnych latach, ale nie można kompensować tej straty z dochodem z etatu czy z działalności gospodarczej. Inaczej mówiąc strata z prywatnego najmu nie wyklucza dopłaty PIT z pracy etatowej. 

Likwidacja zasad ogólnych w prywatnym najmie a strata

Od 2023 r. przestanie istnieć możliwość rozliczania prywatnego najmu na zasadach ogólnych. Czy zatem jeszcze będzie dochód (przychód) z tego źródła, który mógłby podlegać pomniejszeniu o stratę?

Zmiana formy opodatkowania z zasad ogólnych na ryczałt a rozliczenie straty

Już teraz jest możliwa sytuacja, w której podatnik opodatkowany na zasadach ogólnych zmienia formę opodatkowania na ryczałtową. Jest to możliwe w przypadku wynajmujących oraz osób prowadzących działalność gospodarczą. 

Możliwość rozliczenia straty na ryczałcie reguluje art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Zgodnie z tym przepisem: "Podatnik uzyskujący przychody wymienione w art. 6 ust. 1, 1a i 1d, opłacający ryczałt od przychodów ewidencjonowanych,może odliczyć od przychodów stratę, o której mowa w art. 9 ust. 3-3b ustawy o podatku dochodowym, oraz wydatki określone w art. 26 ust. 1, art. 26h ust. 1 i art. 26hb ust. 1 ustawy o podatku dochodowym, jeżeli nie zostały odliczone od dochodu lub nie zostały zaliczone do kosztów uzyskania przychodów na podstawie przepisów ustawy o podatku dochodowym." 

Opodatkowanie prywatnego najmu ryczałtem zostało uregulowane w art. 6 ust. 1a tej ustawy. Przepis art. 11 ust. 1 regulujący rozliczanie straty (przywołany powyżej) wprost odwołuje się do art. 6 ust. 1a. Zatem ustawodawca jednoznacznie wskazał, że podatnicy rozliczający prywatny najem ryczałtem mają prawo odliczyć stratę ze źródła prywatnego najmu. Oczywiście nie da się wygenerować straty na ryczałcie, dlatego przepis ten dotyczy straty, która powstała przy opodatkowaniu prywatnego najmu na zasadach ogólnych. Dotychczas mało osób korzystało z tego rozwiązania, stąd mogły być wątpliwości.

W takiej sytuacji przepis o rozliczaniu straty (zacytowany wyżej art. 9 ust. 3 ustawy PIT) stosuje się odpowiednio. Czyli gdy w okresie, w którym podatnik jest opodatkowany na zasadach osiągnął stratę, a następnie zmieni formę opodatkowania na ryczałt będzie mógł rozliczyć stratę, ale z tą różnicą, że w takiej sytuacji pomniejsza się o nią przychód (art. 9 ust. 5 ustawy PIT).

Zatem w sytuacji zmiany formy opodatkowania z zasad ogólnych na ryczał w przypadku najmu/działalności gospodarczej ustawodawca przewidział możliwość uwzględnienia poniesionej wcześniej straty, nie dłużej niż przez 5 kolejnych lat podatkowych (liczonych od roku, w którym poniesiono stratę). 

Dotyczy to również przypadku, gdy podatnik dotąd opodatkowujący prywatny najem na zasadach ogólnych przechodzi w 2022 r. na opodatkowanie prywatnego najmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Rozliczenie straty na ryczałcie

Podatnik uzyskujący przychody z prywatnego najmu (art. 6 ust. 1a ustawy o ryczałcie), opłacający ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, może odliczyć od przychodów stratę, którą osiągnął rozliczając się na zasadach ogólnych (art. 11 ust. 1 ustawy o ryczałcie). 

Odliczenia dokonuje się w zeznaniu PIT-28 (w wersja 23 w części D.1. ODLICZENIA OD PRZYCHODÓW NA PODSTAWIE ART. 11 USTAWY w pozycji 72 "Straty z lat ubiegłych").

Również jest to możliwe w nowszej wersji zeznania PIT-28 (w wersja 24 w części D.1. ODLICZENIA OD PRZYCHODÓW NA PODSTAWIE ART. 11 USTAWY w pozycji 78 "Straty z lat ubiegłych").

Zobacz właściwy fragmentem PIT-28 w górnym prawym rogu artykułu.

Rozliczenie straty w trakcie roku

Zasady rozliczania straty

Należy pamiętać, że rozliczając stratę należy stosować zasady ogólne z art. 9 ust. 3 ustawy PIT. Zgodnie z nim straty, gdy nie przekraczają 5.000.000 zł, mogą być rozliczone jednorazowo. Należy pamiętać, że nowe zasady rozliczania straty podatkowej obowiązują od 2019 r.

Przykładowo wynajmujący ma 10.000 zł straty za 2021 r. i 20.000 straty za 2022 r. W takiej sytuacji może pomniejszyć przychód w 2023 r. łącznie do kwoty 30.000 zł (rozliczy obie straty jednorazowo w 2023 r.)

Czytaj więcej: Straty (podatki.gov.pl)

Straty osiągnięte za rok 2018 oraz lata wcześniejsze mogą być rozliczane wyłącznie według poprzednich zasad, tj. maksymalnie 50% kwoty straty w jednym roku - bez względu na wysokość tej straty. 

Przykładowo na starych zasadach można rozliczyć stratę za 2018 r. w 50% w roku 2022 r. i 2023 r. Jeżeli wynajmujący po raz pierwszy będzie rozliczał stratę za 2018 r. w roku 2023 r. może odliczyć za 2023 r. maksymalnie 50% straty z 2018 r., w takiej sytuacji drugie 50% straty za 2018 r. mu przepadnie.

Przykładowo wynajmujący ma 10.000 zł straty za 2018 r. i 20.000 straty za 2019 r. W takiej sytuacji może pomniejszyć przychód w 2023 r. łącznie do kwoty 25.000 zł (rozliczy 50% kwoty straty z 2018 r. oraz całą stratę z 2019 r.)

"W skrajnym przypadku, kiedy w kolejnych pięciu latach podatkowych nie wystąpi dochód, strata podatkowa może nie być w ogóle rozliczona." - Pismo z dnia 4.09.2015 r., wydane przez: Izba Skarbowa w Łodzi, IPTPB1/4511-304/15-4/ASZ

Czytaj więcej: Odliczenie straty z lat ubiegłych - Krajowa Informacja Skarbowa

Rozliczanie straty w ramach tego samego źródła